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Simulateur de Rentabilité Locative Gratuit

Estimez la rentabilité brute, nette et le cash-flow de votre investissement immobilier. Comparez 6 régimes fiscaux en quelques clics.

Rentabilité brute

Rendement brut

—

A > 8% • B > 4% • C <= 4%

Loyer HC estimé

—

Loyer CC × 0.85

Paramètres de l'investissement

Rentabilité brute vs nette : quelle différence ?

La rentabilité brute est le premier indicateur que tout investisseur calcule : elle rapporte le loyer annuel au prix d'achat du bien. Simple et rapide, elle permet de comparer des biens entre eux, mais elle ne tient pas compte des charges ni de la fiscalité.

La rentabilité nette va plus loin : elle déduit la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), la vacance locative et les mensualités d'emprunt. C'est ce chiffre qui reflète réellement ce que vous mettez (ou sortez) de votre poche chaque mois.

Enfin, la rentabilité net-net intègre l'impact fiscal : selon votre régime (LMNP, SCI, location nue), l'impôt peut diviser votre rendement par deux — ou au contraire créer un déficit foncier qui réduit votre imposition globale. C'est pourquoi notre simulateur compare les 6 régimes pour votre situation exacte.

Les 6 régimes fiscaux comparés

LMNP Micro-BIC

Idéal pour la location meublée sous 77 700 €/an de revenus. Vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers — aucune comptabilité complexe. Le plus simple pour démarrer.

LMNP Réel

Permet de déduire toutes les charges réelles + l'amortissement du bien (bâti sur 25 ans, hors terrain). Souvent plus avantageux que le micro dès que les charges et l'amortissement dépassent 50 % des loyers.

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

La société paie l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %), et les dividendes sont taxés à 30 % (PFU). Intéressant pour capitaliser dans la société ou avec plusieurs associés.

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Transparence fiscale : les revenus fonciers remontent directement aux associés. Les charges et intérêts d'emprunt sont déductibles, mais pas l'amortissement du bâti.

Location nue Micro-foncier

Pour la location non meublée sous 15 000 €/an de revenus fonciers. Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers hors charges. Déclaration simplifiée.

Location nue Réel

Déduction des charges réelles et intérêts d'emprunt. Si vos charges dépassent vos loyers, le déficit foncier (plafonné à 10 700 €/an) est imputable sur votre revenu global — un levier fiscal puissant.

Quelles charges déduire ?

En régime réel (LMNP réel, SCI, ou location nue réel), les charges suivantes viennent réduire votre base imposable :

  • Taxe foncière — variable selon la commune, souvent entre 0,5 % et 1,5 % du prix du bien
  • Charges de copropriété — quote-part des charges non récupérables
  • Assurance PNO — propriétaire non occupant, obligatoire en copropriété
  • Intérêts d'emprunt — déductibles dans tous les régimes réels
  • Vacance locative — la période sans locataire (en moyenne 3 à 5 % du loyer annuel)
  • Amortissement — en LMNP réel et SCI IS uniquement, sur 25 ans (hors terrain = 15 % du prix)

En régime micro (BIC ou foncier), un abattement forfaitaire remplace toutes ces déductions. Le choix dépend du montant réel de vos charges : si elles dépassent l'abattement, le réel est plus avantageux.

Questions fréquentes

Comment calculer la rentabilité brute d'un investissement locatif ?
La rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel hors charges par le prix d'achat, multiplié par 100. Exemple : pour un loyer de 800 €/mois et un achat à 200 000 €, la rentabilité brute est (800 × 0,85 × 12) / 200 000 × 100 = 4,08 %. Le coefficient 0,85 convertit le loyer charges comprises en loyer hors charges.
Quelle différence entre rentabilité brute et nette ?
La rentabilité brute ne tient compte que du loyer et du prix d'achat. La rentabilité nette déduit toutes les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance locative) et les impôts selon votre régime fiscal. C'est la rentabilité nette qui reflète réellement ce que vous gagnez.
Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?
Le choix dépend de votre situation : le LMNP Micro-BIC offre un abattement de 50 % pour les meublés sous 77 700 €/an de revenus. Le LMNP Réel permet de déduire l'amortissement du bien. La SCI à l'IS convient aux structures avec plusieurs associés. La location nue Micro-foncier offre 30 % d'abattement sous 15 000 €/an. Notre simulateur compare les 6 régimes pour votre cas précis.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais de notaire dans l'ancien comprennent les émoluments (barème dégressif de 3,9 % à 0,8 %), la taxe de publicité foncière (4,5 %), la taxe communale (1,2 %), la contribution de sécurité immobilière (0,1 %) et les débours (~800 €). Au total, comptez environ 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien.
Qu'est-ce que le TRI (taux de rendement interne) ?
Le TRI mesure la performance globale de votre investissement en intégrant le cash-flow annuel, la plus-value à la revente et le remboursement de l'emprunt sur un horizon donné (10, 15 ou 20 ans). Un TRI de 8 % signifie que votre investissement rapporte l'équivalent de 8 % par an, tous flux confondus.
Quelles charges peut-on déduire de ses revenus locatifs ?
En régime réel, vous pouvez déduire : la taxe foncière, les charges de copropriété, l'assurance propriétaire non occupant (PNO), les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux d'entretien et de réparation, et l'amortissement du bien (en LMNP réel et SCI IS). En micro-BIC ou micro-foncier, un abattement forfaitaire remplace ces déductions.

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